5 rủi ro cần tránh khi mua đất nông nghiệp để ở

mua đất nông nghiệp

Trong thời gian gần đây, cơn sốt đất nông nghiệp vẫn còn tiếp diễn tại nhiều địa phương nhất là các tỉnh vùng ven thành phố. Nhờ giá đất rẻ, những người dân có thu nhập thấp thường mua đất với mong muốn có được một nơi ở giá rẻ. Ngay cả nhà đầu tư cũng “lùng sục” đất nông nghiệp để đầu tư lướt sóng bất chấp rủi ro, nguy cơ mất tiền. Vậy có nên đầu tư mua đất nông nghiệp để ở không? Cùng Trnevergreen tìm câu trả lời trong bài viết dưới đây nhé!

Dựa trên cơ sở pháp lý, văn bản:

  • Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội​
  • Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai​
  • Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Đất nông nghiệp là gì?

Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam, đất nông nghiệp (còn gọi là đất canh tác hay đất trồng trọt) là những vùng đất, khu vực có diện thích cụ thể thích hợp cho sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả trồng trọt và chăn nuôi. Đây là một trong những nguồn lực chính trong nông nghiệp. Đất nông nghiệp chính là tư liệu sản xuất chủ đạo của lĩnh vực nông nghiệp.

Đất nông nghiệp hiện nay được Nhà nước giao cho người dân phục vụ mục đích nuôi trồng, sản xuất nông nghiệp.

đất nông nghiệp là gì
Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp có được chuyển nhượng, mua bán không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền của mình, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các yêu cầu như sau:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Đất không có tranh chấp.
  • Trong thời hạn sử dụng đất.
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
  • Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
  • Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức được quy định tại Điều 130 Luật đất đai và quy định chi tiết tại Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Các trường hợp không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại điều 191 Luật đất đai 2013:

  • Đất nông nghiệp thuộc khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
  • Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Ngoài ra, hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng được quy định chi tiết tại Điều 130 Luật đất đai và Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp

Mua bán đất nông nghiệp chính là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa bên mua và bên bán. Giao dịch này phải được thực hiện tại văn phòng công chứng nơi có đất.

Hồ sơ mua bán đất nông nghiệp gồm có:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
  • CMTND, SHK, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn…
thủ tục mua bán đất nông nghiệp
Thủ tục mua bán đất nông nghiệp

Mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp mới nhất

Mẫu số 05/HĐCĐ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

Chúng tôi gồm có:
Bên A(1)
…………………………………………………………………………………………………….

………………………………………………………………………………………………………..

……………………………………………………………………………………………………………………

Bên B(1)
………………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………………..

…………………………………………………………………………………………………..

………………………………………………………………………………………………………….

Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:

ĐIỀU 1
CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHUYỂN ĐỔI

1. Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo……………………………………………………………………………………………………………….(2),
cụ thể như sau:
– Thửa đất số: ……………………………………………
– Tờ bản đồ số:…………………………………………..
– Địa chỉ thửa đất: ……………………………………………………………………………….
– Diện tích: …………………………. m2 (bằng chữ: ……………………………………….)
– Hình thức sử dụng:
+ Sử dụng riêng: ………………………………. m2
+ Sử dụng chung: ……………………………… m2
– Mục đích sử dụng:……………………………………
– Thời hạn sử dụng:…………………………………….
– Nguồn gốc sử dụng:…………………………………
Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
Giá trị quyền sử dụng đất do hai bên thoả thuận là: ………………………….đồng
(bằng chữ: …………………………………………………………………………đồng Việt Nam).
2. Quyền sử dụng đất của bên B đối với thửa đất theo …………………………….
……………………………………………………………………………………………………………(2),
cụ thể như sau:
– Thửa đất số: ……………………………………………
– Tờ bản đồ số:…………………………………………..
– Địa chỉ thửa đất: ……………………………………………………………………………….
– Diện tích: …………………………. m2 (bằng chữ: ……………………………………….)
– Hình thức sử dụng:
+ Sử dụng riêng: ………………………………. m2
+ Sử dụng chung: ……………………………… m2
– Mục đích sử dụng:……………………………………
– Thời hạn sử dụng:…………………………………….
– Nguồn gốc sử dụng:…………………………………
Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): …………………………………………………………………………………………………………………………………….
Giá trị quyền sử dụng đất do hai bên thoả thuận là: …………………………. đồng
(bằng chữ: ………………………………………………………………………… đồng Việt Nam).
3. Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất là: ………………………………….đồng
(bằng chữ: …………………………………………………………………………đồng Việt Nam).

ĐIỀU 2
VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Các bên chuyển đổi có nghĩa vụ giao các thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho nhau vào thời điểm …………
………………………………………………………………..
2. Các bên chuyển đổi có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyển đổi tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 3
THANH TOÁN CHÊNH LỆCH VỀ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Bên…….. trả cho bên……. khoản chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất nêu tại khoản 3 Điều 1 của Hợp đồng này.
2. Phương thức thanh toán: …………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………………………….
3. Việc thanh toán khoản chênh lệch về giá trị nêu tại khoản 3 Điều 1 của Hợp đồng này do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

ĐIỀU 4
TRÁCH NHIỆM NỘP LỆ PHÍ

Lệ phí liên quan đến việc chuyển đổi quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do:
– Bên A chịu trách nhiệm nộp ……………………………..
– Bên B chịu trách nhiệm nộp ……………………………..

ĐIỀU 5
PHưƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 6
CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
2. Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
3. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nhận chuyển đổi nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
4. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
4.1. Thửa đất không có tranh chấp;
4.2. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
5. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
6. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

ĐIỀU…….
ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

                                    Bên A                                                                                      Bên B
(Ký và ghi rõ họ tên)(11)                                                       (Ký và ghi rõ họ tên)(11)

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

Ngày……… tháng……….. năm……… (bằng chữ ………………………………………..)
tại ………………………………………………………………………………………………………(12),
tôi ………………………………………, Công chứng viên, Phòng Công chứng số ……….,
tỉnh/thành phố ……………………………………….

CÔNG CHỨNG:

– Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được giao kết giữa bên A là ………………………………………………………………… và bên B là ……………………………………………………….; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng;
– tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;
– Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
– …………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………………………..(13)
– Hợp đồng này được làm thành………. bản chính (mỗi bản chính gồm……. tờ, …….. trang), giao cho:
+ Bên A…… bản chính;
+ Bên B……. bản chính;
Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính.

Số………………………….., quyển số……………TP/CC-SCC/HĐGD.

CÔNG CHỨNG VIÊN
(Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)

Tải hợp đồng mua bán đất nông nghiệp file word

Có nên mua đất nông nghiệp để ở không?

mua đất nông nghiệp

Giá đất nông nghiệp hiện nay tuy đã tăng cao nhưng vẫn còn thấp hơn đất thổ cư rất nhiều. Không chỉ vậy, còn có nhiều khu đất có vị trí đẹp, thích hợp để ở hoặc kinh doanh. Chính vì vậy, nhà đầu tư hoặc người mua đất thường không ngần ngại “xuống tiền” mua để xây nhà ở hoặc cho thuê. Tuy nhiên, vì vấn đề pháp lý không đảm bảo nên việc xây dựng nhà ở và cấp giấy chứng nhận còn gặp nhiều rủi ro. Chưa kể nhiều mảnh đất nông nghiệp đang nằm trong quy hoạch.

Không xác định giá trị thực của đất

Hiện nay, tình trạng phân lô bán nền đất nông nghiệp diễn ra ngày càng nhiều, đồng thời lợi dụng cơn sốt đất nền, giá đất nông nghiệp cũng bị đẩy lên cao. Tuy nhiên, nếu chọn đầu tư thì giá đất nông nghiệp không biến động như đất thổ cư nên khó sinh lời.

Khó tách thửa và lên thổ cư

Nếu bạn chỉ mua một phần diện tích thuộc khu đất nông nghiệp của người chuyển nhượng thì bạn nên yêu cầu tách thửa trước khi đặt cọc. Nếu không, sau này dễ xảy ra tranh chấp và có thể không được giải quyết.

Bên cạnh đó, để được lên đất thổ cư thì mảnh đất đó phải nằm trong diện quy hoạch đất ở của chính quyền địa phương. Ngoài ra, đất phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng và không xảy ra tranh chấp hay bị kê biên bản thi hành án. Nếu chưa được chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn không được phép Không được phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.

Không nhận được đền bù nếu dính đất quy hoạch

Nếu mảnh đất đó chưa nằm trong diện quy hoạch đất ở thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chắc chắn sẽ không thực hiện được.

Nếu như đất nông nghiệp mà bạn đầu tư thuộc diện quy hoạch dự trữ của địa phương. Trong tương lai quỹ đất đó sẽ phục vụ cho các mục tiêu phát triển của phường, xã thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng là không thể thực hiện được. Chưa kể đến việc miếng đất sẽ bị thu hồi hoặc đền bù tính theo giá đất nông nghiệp với khoản bồi thường không đáng kể.

Phí chuyển nhượng khá cao

Để được lên đất thổ cư (đất ở), người bán phải tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở. Đồng thời thực hiện nghĩa vụ hành chính làm hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo luật, tùy từng khu vực, địa phương mà khoản tiền chuyển quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư là khác nhau. Nếu bạn không tính toán kỹ về các khoản chuyển đổi quyền sử dụng đất cũng dễ mang lại rủi ro trong đầu tư mua đất nông nghiệp của mình.

Trên đây là những lưu ý trước khi chọn mua đất nông nghiệp để ở hoặc đầu tư. Ngoài ra, bạn nên tiến hành làm thủ tục mua bán có công chứng, chứng thực tại địa phương để đảm bảo an toàn về pháp lý.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *