Hệ số sử dụng đất là gì?

hệ số sử dụng đất là gì

Trước khi mua nhà ở hay đầu tư bất kỳ dự án nào, người đi mua thường được các chủ đầu tư quảng cáo là mật độ xây dựng thấp, không gian cây xanh rộng lớn. Tuy nhiên, nếu chỉ quan tâm tới mật độ xây dựng thô vẫn chưa đủ. Nếu mật độ xây dựng thấp mà nhà nhiều tầng thì dân cư vẫn đông đúc. Tỉ lệ này gọi là hệ số sử dụng đất. Vậy, hệ số dử dụng đất là gì? Chỉ số này được tính như thế nào? Nó có ảnh hưởng gì đến công trình? Cùng Evergreen tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé!

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ sồ sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (không bao gồm diện tích sàn tầng hầm, tầng mái, hố thang máy) với diện tích toàn bộ lô đất.

Trong đó, diện tích sàn xây dựng không bao gồm diện tích cầu thang, các lỗ trống (ô thang máy, hộp kỹ thuật), sàn kỹ thuật, tầng hầm nhưng có tính hành lang sàn kỹ thuật, tầng hầm.

Hệ số sử dụng đất có tác dụng để khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép. HSSDĐ là chỉ số cực kỳ quan trọng, nó thể hiện quy mô công trình, kinh phí đầu tư cũng như sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi mét vuông đất.

Cách tính hệ số sử dụng đất

Theo định nghĩa trên thì hệ số sử dụng đất được tính như sau:

HSSDĐ = Tổng sàn xây dựng/ Diện tích lô đất

Ví dụ: Trên 1 diện tích đất là 1.000m2 thì và diện tích các căn hộ là như nhau thì nếu FAR= 10, tức là mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/100 diện tích lô đất đó (= 10m2), như vậy chủ đầu  tư có thể xây 100 căn hộ. Còn nếu FAR= 4 thì chủ đầu tư chỉ có thể xây dựng được 40 căn hộ với diện tích là 1/40 (tương đương với 25m).

Đơn vị của HSSDĐ có 2 kiểu:

  • FAR: sử dụng đơn vị là lần;
  • FSI: sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%.

Theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng, tổng diện tích sàn nhà, công trình là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm:

  • Tầng hầm, tầng nữa hầm
  • Tầng kỹ thuật
  • Tầng áp mái và tầng tum

Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó:

  • Tường bao (hoặc phần tường chung  thuộc về nhà)
  • Diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói…

Quy định về hệ số sử dụng đất

Quy chuẩn xây dựng năm 1997 quy định về hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần.

Năm 2008 quy chuẩn quy hoạch xây dựng đã loại bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất.

Hiện tại, chỉ tiêu sử dụng đất được hiểu là mật độ xây dựng nhân với tầng cao (không tính hầm).

Cách tính hệ số sử dụng đất chung cư theo cách này sẽ có hệ số rất lớn. Các công trình trên 15 tầng trong thành phố tạo nên các điểm nóng quá tải về hạ tầng đô thị

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đền quyền lợi của chủ căn hộ. Tỷ lệ FAR càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, càng có lợi cho chủ căn hộ. Chính vì vậy, các căn hộ có FAR lớn thường bị chủ đầu tư không công bố mà chỉ thông báo mật độ xây dựng.

Theo các chuyên gia, “Hệ số FAR càng thấp có nghĩa là mật độ dân cư tại dự án càng thấp. Nó không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án kết thúc vòng đời của nó”.

Ngoài ra, hệ số FAR càng thấp càng dễ tìm được nhà đầu tư xây dựng khi nó hết vòng đời (niên hạ sử dụng: 50 – 70 năm). Bởi theo tính toán của các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của nhà đầu tư thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.

Phân biệt hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là tỷ lệ chiếm dụng đất công trình trên toàn bộ lô đất. Nói cách khác, mật độ xây dựng là thể tích chiếm không gian của công trình trên toàn bộ lô đất.

Ví dụ: Bạn có một lô đất có diện tích 100m2, trong đó diện tích xây dựng công trình là 60m2. Như vậy, mật độ xây dựng của công trình là 60/100×100% = 60%

Hy vọng những thông tin về hệ số sử dụng đất trên đây sẽ giúp bạn có quyết định đúng đắn khi mua nhà hay đầu tư nhà đất.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *